活水器を使って夢のような水環境を実現
オレンジホーム工法の水は特殊セラミック活水装置を用いるため、おいしくいて、きれいな水を家庭のすみずみまで提供できます。今は家庭用の浄水器が普及して、飲料水や食事用の水だけはカルキ臭のない水にすることができました。しかし浄水器でも完全に有害物質は除去できないし、またメンテナンスコストが高く維持費がたいへんです。この問題を解決するために、メンテナンスフリーの活水器を用いることにしたのです。活水器とは特
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ツーバイフォーとプレファブは被害が少なかった
ツーバイフォーとプレファブに被害が少なかったことは事実です。たとえば、三井ホームの調査報告書を読むと、そのツーバイフォーの被害ていどがよくわかります。むろん、ツーバイフォーやプレファブに被害がなかったわけではありませんが、あの地震のときそれらの中にいた人が、その住宅の倒壊で圧死したという情報は、わたし自身はひとつも聞いていません。阪神・淡路大震災をひきおこした兵庫県南部地震における震度7のところの
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一級建築士の誕生
建築士法は改められ、建築士には「一級」と「一級」の資格が設けられた。一級建築士には「すべての建築物の設計及び工事監理」が認められ、二級の資格は「一定規模以下」と制限された。実質的に大規模な鉄筋コンクリート建造物の設計は、一級建築士の領分としながらも、二級、さらには木造建築士といった資格が追加されて反発をかわす方向へと建築士法は変形していく。官僚の顔を立てた田中角栄は、一級建築士の「第一号」に登録さ
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柱、鴨居、長押、敷居などの白木部分の手アカを取るには？
柱などの何も塗っていない白木部分は、汚れているところを水拭きすると、水といっしょに汚れがしみ込んで、だんだん薄汚れてきてしまいます。基本的には水拭きは避け、まめにから拭きをするようにします。また畳と同様に、ときどき脱水機で固く絞ったタオルで拭いたり、酢水を使って固く絞ったもので拭くのもお勧めです。酢水を使うと汚れも落ち、しかも使っているうちに白くなる効果もあります。ところで、柱などの白木部分に手ア
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３者の関係の正しい理解
割引率とキャップレートの関係を、収支シミュレーションの中できちんと一貫性を持たせて設定する必要がある。ところが、きわめて雑に作られていることが多い。私はランダムに選んだＪＩＲＥＩＴの保有不動産の鑑定評価の経年変化と、各期における割引率とキャップレートの関係を調べてみた。すると驚いたことに、大部分の鑑定において、価格上昇期にも価格下落期にもまったく頓着しないで、常にキャップレートを割引率よりも大きく
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「持ち家と生活保護の関係」における国の方針
住宅新報に出ていた人工透析の患者さんは自営業の方だった。病気で仕事ができなくなり収入もなくなっているのに、「不動産があるから」という理由で、生活保護を受けられなかったという。念のために厚生労働省社会・援護局保護課へ電話をかけ、「持ち家と生活保護の関係」を確かめた。それでわかった国の方針は、大ざっぱにいうと、次のとおり。〔住宅ローンを返済中の場合〕生活保護を受けるに際し、ローン付きの住宅は処分しなけ
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家自体が違法建築
家自体が違法建築だったんですね。建ペイ率をはるかに超えているので、建て替えるとそうとう小さくなってしまうんですよ。どうやら前の持ち主は、土地を分筆しておいて、別々の家を立てるような申請をしたようです。ふたつの家をひとつにくっつけたんですよ、理屈上は。ですから、予想とはかなり違う結末になってしまいましたね。選ぶときに、そういう法的な部分をチェックすればよかったんですが、占有とかそういうことばかりに頭
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「道路問題」は複雑で、致命傷になりやすい
Ｓさんは結局どうしたのか？というと、もう一度、位置指定道路の申請をし直すことをいったんは試みました。手続きとしては「位置指定道路の廃止・変更」ということになるんですが、「位置指定道路を申請したときと周辺の状況が変わって、もっと便利な道路に接することになっちゃった。じゃあ、ここを位置指定にしておく必要もないから廃止しよう」という状況に対応するためにある決まりです。その場合、先程もいったとおり、「位置
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欠陥住宅以前に土地の問題
欠陥住宅以前の問題だ。土地の欠陥なのだ。家を建ててはいけなかった。新聞広告や折り込み広告には「物件概要」という欄がある。不動産業界は宅地建物取引の表示に関して公正競争規約を作って広告を自主規制している。「物件概要」欄には、この規約に則った情報を記載することになっている。その欄内に「地目」がある。「地目」というのは、この土地が以前どんな土地だったかを表示している。「地目」が宅地だったら問題ない、畑や
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設計図が読めないと失敗する
家を建てるために必要な設計図書には、大きく分けて、意匠図、構造図、設備図、仕様書の4種類があります。意匠図には、内外仕上げ表、各階平面図、東西南北の立面図、断面図、矩計図という断面詳細図、各部屋内部を表現した展開図、天井伏図、屋根伏図、建具表、その他必要に応じて詳細図があります。構造図は、木造であれば基礎伏図、各階の梁および床伏図、小屋伏図、軸組図で、コンクリート造では配筋図、鉄骨造では、接合部分
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玄関は気持ちの表現の場だ
靴を脱いで生活するという生活様式は今日においても変わることはない。しかし、この履物の着脱の行為を行なう玄関は、それでも大きく変わり始めたように思う。戦後の住まいづくりでは、住まいから格式性とか身分制といった考え方は急速に消え去ったが、その過程でそれまでの美風といえる迎えようとする謙虚な気持ちまでが捨て去られたように思える。まさに、履物の置き場としての無機的な出入口という玄関が当たり前となり始めたか
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建設省と林野庁の策
建設省にしても、また林野庁にしても木造としての在来工法住宅、それを工務店・大工が担っている以上、需要の減少を放置しておくわけにはいかない。いくつかの振興策を通じて在来工法の支援に動いている。建設省では木造住宅の合理化策の一環として、「木造住宅合理化システム認定制度」をスタートさせた。この制度の狙いは、木造住宅の生産供給体系の合理化を図る優良な工法や生産システムを認定し、普及を促進する制度で、品質の
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そんそん増えている不動産情報誌
引っ越しや転居や一人暮らしを考えたときにまず目にするのが不動産情報誌だと思います。しかし、最近では、情報誌がとても増えてきているので、どこの情報を信用していいのかで頭が混乱してしまいます。情報誌にはいくつかの不動産会社が載っていて、同じ物件でも「駐車場付き」なのか「共益費込」なのかが違ってくる場合があります。なので、情報誌に限らず、気になった物件があれば不動産会社をいっぱい回ってみた方がいいかもし
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不動産情報でしっかりとイメージを固める
新しい部屋へ引っ越すことを決めたら、不動産屋さんへ・というのもいいですが、まずはしっかりとどういう部屋がいいのか、譲れない条件は何か、逆にこれは譲ってもいいかなと思える条件は何か、その土地・物件の家賃の相場はいくらか、といったことをある程度固めておいたほうがスムーズにすすみます。また今はインターネットの不動産情報で物件を見て、見学依頼をかけることも可能なので、不動産屋さんに行っても見学ができなかっ
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ハワイの不動産情報誌でコンドミニアム発見
英語留学する為に、ハワイに3ヶ月暮らすことになりました。初めての海外留学。いろんなことが初めてでワクワクドキドキ。少々不安はありましたが、あのリゾート地で3ヶ月間生活できる嬉しさの方が勝っていました。そこで、3ヶ月間滞在のアパートをどうするか考え、ハワイにいる友人からの不動産情報を聞いたり、ネットでGETしたハワイの不動産情報誌などを目安に、まずはコンドミニアムに住むことにしました。そのコンドミニ
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時価会計の会計処理
繰延税金資産勘定、繰延税金負債勘定は、それぞれ貸借対照表に計上されますが、将来に一時差異が解消した時点か、その途中で税額を増減する効果がなくなった時点で取り崩します。税効果会計の対象となる一時差異を、個別（中間）財務諸表、連結財務諸表ごとにまとめてみました。このうち、事業譲渡に関係があるのは、個別財務諸表では、時価評価により申告調整上の留保項目が生じるもの（有税で評価損を計上した場合）と、評価差額
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人気エリアが持つ不安要素
中央線沿線で気がかりなのは、大工場の移転だ。府中方面には、東芝、ＮＥＣ、日立などの工場が大量に残っている。これらが撤退して近い将来再開発され、マンションなどに生まれ変わる可能性は否定できない。新築の物件が大量に出てくれば、一時的に既存の中古物件の値崩れが起こる可能性もある。ただし、逆に街が活性化されることもある。東京都内でも今後の展開が見逃せないエリアといえるだろう。一方、西武新宿線は、石神井川、
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いい家が欲しくてもできるとは限らない
住宅専門誌の中には、たまに書かれていますが、ほとんどの雑誌では構造や断熱などについての記事が書かれていることはマレです。私には本当に造り手の参考に役立ててほしいという姿勢が見えないように思えて仕方がありません。住宅関連の書籍にもひどいものがあります。自分の会社の工法を信じるあまり、他の会社はこんなに悪いのだというような批判ばかりを行ない、まるで他社の仕事に精通していて、その会社に勤めていた現場監督
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証券化の二つのパターン
不動産絡みの証券化には大きく分けて二つのパターンがある。一つは不動産を担保にしたローン（これをモーゲージと呼ぶ）を証券化したもので、MBS（MortgageBackedSecurities）と表記される。このなかで、住居系（Residential）と商業系（Commercial）向けローンを、特にRMBS、CMBSと区別する。それらのローンを束ねてSPCへ売却し、それを担保に資金調達を行うのである
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水道管とガス管と電線管
欠陥住宅を造らせないために最も気を使うのが躯体工事だろう。しかし、水道・ガス・電線の欠陥もかなり多い。電気やガスは命に関わる。電線を露出したままで結線するのは大変危険だ。結線は電線を繋ぐこと。電気が流れているのに結線箇所に触ったら感電してしまう。電線は必ず接続箱の中で繋ぐべきだ。怖いのは電線管とガス管が接触していることだ。万が一、ガス漏れがあったら、電線の接続部分から引火スパークしてガス爆発する危
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マンションの耐久性の判断方法
マンションの耐久性はどうやって判断するといいのだろうか。簡便な方法を説明しよう。まず、外観をチェックする。外壁が凝ったデザインの建物は、防水や構造が複雑なのでひび割れなどが生じやすく、耐久性が十年は低下する。つぎに壁の長さをチェックする。特に一階部分をよく見てみよう。壁が多いマンションは基本の五十年は大丈夫。しかし、柱ばかりが目立ち、車を一階にたくさん入れるピロティ形式は、地震時の抵抗力が小さいの
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返済方法の変更を交渉する
相談される側の金融機関は、拍子抜けするほど好意的なはずです。なぜならば、担保処分するにはそれなりに手間ひまがかかるからです。一言でいえば、仕事が増えるので、返済条件の見直しで済むなら、それで済ませたいのです。ですから、何年、何十年ときちんと返済をしてきた実績があり、今後の返済を継続できる見込みがあれば、一緒に解決法を考えてくれるでしょう。返済方法の変更で、よく行われるのは、「返済ローンの変更」「返
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土地を選ぶときに注意したい点
京都には昔、巨椋池という大きな池があって私の昔住んでいた辺りもその池を埋め立てて皆が暮らしていたらしいです。土地の名前の中に実際にはなくとも、○○池や、沼といった水関係の地名が入っていたら要注意。そこは埋め立て地で、地盤が緩いかもしれません。購入後に液状化なんか起こしたら目も当てられませんものね。事前に登記簿や図書館なんかで郷土資料を探すのも一つの手かもしれませんね。最近も大きな台風の被害で土砂崩
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新古賃貸マンションについて
新古賃貸マンションとはどのようなマンションをいうのでしょうか。知らない人が多いのではないのでしょうか。新築1年以上売れずに残ってしまった物件で、一度も人が住んだことのない、未入居、未使用物件のことです。2年未満の未使用の物件は中古と表記しなくてもよいという決まりがあるため、中古と表記しなければならなくなる築1年以上2年未満の物件を新古と呼ぶ業者がいたことから使われるようになったといわれているのです
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週末DIYで中古一戸建てが蘇る
いつかは手に入れたい夢のマイホーム。中古でも新築でも一戸建てでもマンションでも十人十色の夢の形がそこに詰まっています。その中でも中古一戸建ての良い所といえば既に建物が建っているので住んだ時のイメージがしやすいということですね。新築に比べると築年数の証があちこちに見え隠れしてはいるけれどそれがまたいい味になって雰囲気がでていたりするものです。より自分らしく自分好みに染めていくことを楽しみにしたい方に
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都心に多い今どきの狭小住宅
狭小住宅と聞くと、その名の通り狭くてあまりいいイメージを持たない方が多いと思いますが、今はそれを逆手に取って、デザインと工夫でとても住み心地のいい物件が増えてきたみたいです。そのデザインの特徴として、吹き抜けがあります。狭小住宅はどうしても縦長になります。なのでいかに光を多く取り込む事ができるかが重要になるわけです。吹き抜けを造ることで圧迫感がなくなり、光と風の通り道ができるのです。その次に間仕切
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人の出入りができる「中庭」
中庭を例にとって、心地よい空間について考えてみよう。誤解しないでほしいが、中庭があれば必ずしも心地よいマンションになるわけではない。問題はどんな中庭かだ。空間とは、視線や動線によって生じる離れた二点間の関係性と言ってもいい。その関係性が多いほうが豊かな空間になる。ではその関係性とは何だろう。中庭を例に見てみよう。中庭のある家は世界各地にある。中国の四合院住宅、スペインのパティオ、イタリアの中庭、韓
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美しくない日本の風景
日本の住宅地を見て、悲しむのは私だけではないだろう。新興住宅地に建ち並ぶ家々は、ピカピカと新しいうちから、軽々しく存在感がない。まったく同じ形の家がずらりと数十軒並んでいるのも気持ちが悪い。たとえ同じではないとしても同じに見えてしまう個性のなさである。そんな風景が郊外へ郊外へと、虫食いのように侵食していく。古くからの住宅地も新しい建物が入り込むと、今までの調和を失い、雑然とした風景となる。高さもま
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不動産の「取得・運用」は、プロの手を借りよう
「勝ち組」不動産を見極めて買い、これを賢く運用していくには、たくさんのポイントがあります。これからサラリーマン大家さんを目指し、これらのポイントをすべてクリアしていくことは意外と難しいものです。大手の不動産会社やまっとうな不動産ファンドなどでは、物件取得と物件運用は、明確にチームを分けています。投資向きのキャラクターと運用向きのキャラクターには大きな違いがあるからです。投資チームは狩猟民族、運用チ
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金持ちへの道は土地持ちへの道
かつて世界一の金持ちは、ロックフェラーやポール・ゲテイ（石油王）といわれていた。だが一九八八年の今日では、西武鉄道グループの社長である堤義明である。彼の持つ資産は三兆円とも、十兆円ともいわれる。正確に把握できないほど多いのである。二位は森ビル社長の森泰吉郎、三位は秀和の社長小林茂である。日本人が世界の金持ちの一位から三位までを独占するなど、これまでとうてい考えられないことであった。この三人はいずれ
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雑損控除と災害免除法
損失を生じたときの直前における時価を基礎として損害額を計算し、その金額に災害などに関連して支出した特定のやむをえない支出を加えた金額から、補てんされた保険金や損害賠償金などを差し引いて算出します。損失金額が大きく、雑損控除の金額が所得金額を超えるときは、翌年以降三年間所得金額から引いてもらえます。災害減免法による軽減免除の適用を受けることができますが、雑損控除といずれか一方しか適用を受けることがで
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準大手クラスの企業にも経営危機の噂が
この不動産業界、なかんずくマンション分譲会社の経営破綻、今後ともまだまだ続くのではないかという見方が根強いわけだが、むしろ現実はいま以上のひどい状態になるのではないかとする専門家もいる。ことに、これまでは中堅中小クラスのマンション分譲会社だったが、今後は準大手クラスにまで広がるのではないかと噂されているのである。もちろん三井不動産、三菱地所、住友不動産といった旧財閥系の名門企業、野村不動産、東急不
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資産として所有するものを、土地から他のものへ換える人も
日本の土地資産額は、全国平均で九〇年のピーク時の約半分になってしまった。また、日経平均（円）で見ると、八九年の十二月末のピークからは約四分の一になっている（二〇〇九年九月）。一方、「金」は、この十年間で約四倍（米ドル換算）にも上昇しているのである。この評価の大激変を目の当たりにすると、「資産の価値は、時代とともに変化していく」ということを教えられる。日本の土地神話を支えてきた、高い経済成長や人口増
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設計内容は設計段階で充分に打合わせておく
設計変更工事は、必ず費用にはね返ってくる。いわゆる請負金額は、当初の設計にもとづいて定められたもので、これにたいして、現場での設計変更による工事が生じれば、当然、そのための費用が生じ、当初の請負金額のほかに建築業者から請求されることになる。こうした仕組みを知らないで、現場でいろいろと設計変更を依頼し、あとになって変更工事分が請求されておどろく人がいる。あるいは、とくにプレハブ住宅などでは、現場での
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請負契約時と詳細打ち合わせ後の金額に乖離
一番多いトラブルは、請負契約をしたのち、詳細の打ち合わせをしたら、金額がとてつもなく上がったということだ。今まで相談を受けたケースで、一番ひどかったのは2階建て床面積30坪で請負契約時が、坪50万円で換算、1500万円で請負契約をし、詳細打ち合わせ後には、4000万円になったケースだ。なんと追加が2500万円も出たことになる。これでは資金計画も何もあったものではない。解約しようにも請負契約をしてし
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悪い不動産業者の見分け方
良い不動産業者と悪い不動産業者の見分け方はどうすればよいか。一般的には、宅地建物取引業における免許番号を見る方法が言われている。ひとつの都道府県にしか事務所がない場合はそれぞれの都道府県知事免許、2つ以上の都道府県にまたがって事務所がある場合は国土交通大臣免許となる。いずれにしても免許は5年に一度更新される。つまり、営業を開始して5年以内であれば（1）と表示され、6年目になると（2）と表示される。
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